第六百八十五章環球地產的計劃

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“老闆，華夏房地產行業的槓桿普遍超過70以上。而且不同於美國的是還可以通過期房銷售來回籠資金。既然如此，我們為什麼只守着一二線城市的核心地塊？就像您說過的，通過在三四線城市的期房銷售回籠資金，支撐一二線核心區塊的建設就是一個完美的房地產開發流程。這樣，我們不僅可以留下更多的一二線核心城市的住宅資產用於出租，還能夠獲得更多的小區物業。”

“老闆，物業服務雖然不如房地產開發和房屋中介，但也是我們集團業務的有力補充。另外，房地產開發總有低潮期，到時擁有足夠住宅物業服務收入的我們，將獲得持久的資金收入，有效的彌補房地產開發方面的虧空。”

“至於您擔心的人員不足的問題。建設方面我們可以交給華夏房地產建設總公司，以及和黃這樣的專業建築公司。銷售可以外包給專門的房屋銷售企業，我們只需要負責設計和投資就可以。雖然利潤率會低一些，但也節省了我們的時間和精力。”

“你有自己的想法，打算在房地產開發領域大展拳腳我並不反對，但是我的要求你必須完成。…京城有東城、西城、朝陽、海淀、丰台、石景山，六個核心城區，魔都有黃浦、徐匯、靜安、長寧、楊浦、虹口、普陀，七個核心城區。鵬城有福田、羅湖、南山、鹽田、寶安、龍崗，六個核心城區，羊城有越秀、海珠區、荔灣、天河、白雲、黃埔、南沙，七個核心城區。”

“津門、金陵、武昌、杭城、蘇杭、島城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、長安、寧城、莞城、新吳、泉城、大~連、春城、瀘州、鷺島，共計20個二線城市，每個城市有2~4個不等的核心城區，總共是75個。算上一線城市的26個，共計101個！”

“我要求每個核心城區的房地產開發面積不少於600畝，可以分散開發，也可以集中於一起，可以是住宅小區，也可以是飽含酒店、公寓、購物中心的商業綜合體，你自己視周圍的區位因素來決定。”

“現在一線城市的土地出讓價在160萬~250萬每畝；二線城市的土地出讓價在40~150萬不等。取中間值，一線城市需要156萬畝土地，以及198億土地收購資金。二線城市需要45萬畝土地，以及4275萬土地收購資金。24個城市，606萬畝土地，總計需要資金747億華夏幣。我給你420億，然後讓漢華和東方集團為你發行80的abs，這樣你可以擁有756億華夏幣的土地購置資金。多出來的部分，可以作為補充，應付突髮狀況。環球集團的收入，可以作為項目前期平整土地、打地基的資金，後續的建設資金，以期房銷售回籠。”

“期房銷售所得可以滿足三個月的建設投入後便停止銷售。我會再讓漢華信託和東方集團，以所有項目的總房產為抵押，發行第二筆abs，來滿足後續的項目開發資金。也就是說在整個項目開發完成之前，你只需要通過期房銷售回籠半年的項目開發投入。”

“等到整個項目建成後，可以通過銷售現房所得收入，償還所有的abs債券和利息。根據我的推算，在所有項目歷時三到五年完工後，房產的價格會上漲1~15倍。到時我們可以保留更多的房產和物業，並實現利潤最大化。”

“另外，環球集團今年，以及項目開工後的第一年，所有凈收入都要投入到這24個城市的核心項目當中。但後續年份，以及所有資金在賬戶中流傳所產生的額外收益，可以留給你自己使用。”

現在華夏存款日利息高達萬分之二，420億的資金在華夏的銀行里存一天，就是840萬，一個月就是252億華夏幣。另外，項目的工程款也不是一下子全打到建築公司的賬戶里，環球集團這麼大的開發工程，完全可以為自己爭取更有利的條件。林林總總，節省出來的資金會非常可觀，足夠唐文芳在三線城市縱橫捭闔了。

“唐總，只要在三到五年內完成我101個區，606萬畝的開發計劃。環球地產其餘的業務到底能發展到什麼程度，全看你的本事，我不會過問。但有一點，但凡是環球地產開發的地產項目不能出現任何的質量問題。”

“明白！”

唐文芳表情凝重的點了點頭。大老闆雖然給了她很多自由施展才華的空間，但那606萬畝，406萬平方米的房地產開發工程，也是一個巨大的壓力。

郭守雲笑了笑，站起身走到距離投影儀更近的地方。

“我不是一個苛刻而吝嗇的老闆，你自己開發的項目，你可以獲得凈利潤的15作為你的個人回報，項目團隊可以分享5。至於24個一二線城市的核心項目，待它們建成，並償還所有債券和利息後，第一年的運營凈收入，你可以得到1的回報，項目團隊得到4。”

唐文芳眼睛一下子亮了起來。

如果24個城市，606萬畝，406萬平方米的房地產開發工程結束後，全部對外出租的話，那麼環球集團的運營收入將突破千億級別。凈利潤也將高達上百億。百分之一就是一億華夏幣，而且這還是最保守估計。

一億的獎金，對比自己現在200萬的年薪，真的是太多了，完全是天文數字。

“多謝老闆！”

郭守雲微微點了點頭，“好好乾，我不會虧待任何一個努力而且為公司做出了卓越貢獻的員工。”

“是！”

“好了，我要說的就是這些，你還有別的事嗎？”

“沒有了！”

“這次見面就先到這裡吧。記住我今天說的話。”

“是！”

郭守雲切斷了聯繫。

長出了一口氣後，看着窗外昏暗的夜色，他臉上也不僅露出了一絲疲憊。雖然他已經儘可能的把公司的日常管理交給自己親自挑選的高層管理人員。但每天仍然還有不少事情需要他親自把關。

“環球集團三五年之內不需要再操心，只需要平常關注一下就行。華夏地產行業雖然水深，但我們也沒有吃獨食，只是分享一點利潤而已。4000多萬平米的開發量，還比不上碧桂園、恆大屯在手裡的土地多。以我的背景，再加上充足的資金，以及這些年在國內鋪墊的人脈，想來不會遇到太大的阻礙。”

頓了一下後，他搓了搓自己的眉心。

“接下來就是紅寶石了。當初把紅寶石商場併入紅寶石公司還真是一個錯誤的決定！不過約翰·羅伯茨這個傢伙也確實需要敲打一番。”

……

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