千萬別是兩個草包律師啊，覃涵在心裡祈禱。

覃涵說：“下面進行法庭辯論，原告先發言。”

吳憂對李亦柯微微點了點頭，示意由李亦柯發言。

李亦柯經過一年多的庭審錘鍊，早已不是當年那個悶聲不吭、語言匱乏的理工科直男了。

他早已能夠大膽流暢地將自己的觀點精準地表達出來了，換言之，李亦柯已經是一個合格甚至可謂是優秀的律師了。

李亦柯說：“本案中，原告與被告之間簽訂的合同是成立生效的，被告代理人一直強調，合同無效，是因為被告代理人將債權行為和物權行為進行了混同，也沒有釐清強制性法律規範對合同效力的影響。”

元武......這個小律師真是大言不慚。

李亦柯接著說：“本案的最基本前提，是債權、物權區分原則的確立，我國雖然沒有在法律中明確債物兩份立法格局的確立，但是《物權法》以及《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已經做了相應的規定。《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。這條法律規定中的“合同”，顯然是不動產物權變動的原因行為，即債權契約；而“未辦理物權登記”，在我國物權採取公示生效主義的前提下，顯然物權尚未發生變動。除此之外，《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。這個司法解釋，也體現了債物兩分的立法原則。”

李亦柯說：“基於上述兩個法律、司法解釋的明確規定，本案訴爭合同是原被告真實意思的表示，因此應當是有效合同，至於合同生效後物權行為能否實施，也就是能否過戶，是物權行為，與債權合同是否生效無關聯。被告代理人援引合同法第52條第4、第5項規定，認為訴爭合同“損害社會公共利益”、以及“違反法律、法規禁止性規定”，也是不準確的。第一，違法建築買賣合同中的債權行為本身並未違反效力性強制性規定。被告代理人認為合同違反法律、法規強制性規定，主要是因為合同標的物的違法性，但是《合同法》第52條認定無效合同的標準是以合同所產生的法律效果是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否損害社會公共利益，而不是以合同本身的標的物為判斷標準。比如，販賣槍支彈藥、違禁藥品、毒品的買賣合同，自然是無效的，因為這種合同損害了社會的根本公共利益。但是本案中的訴爭合同則不然，儘管違法建築買賣合同的標的物的建造行為違法，但合同相對人簽訂買賣合同所欲達到的法律效果是轉移違法建築的相應權利，此舉並不違反法律法規的強制性規定，也不損害社會公共利益，法律、行政法規不能否定當事人轉移相應權利的意願。並且，承認違法建築買賣債權行為的有效性，也並不阻礙行政機關對違法建築建造者所進行的行政處罰；而因由違法建築交易所帶來的風險也應由合同相對人自行承擔。從法條以及實際操作來看，《城市房地產管理法》第38條第6項規定未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓，不屬於效力性強制規範。《城市房地產管理法》於2009年8月進行了修訂，但第38條未作修改，與1995年1月開始實施的舊的《城市房地產管理法》相同，只是條文順序發生了改變（修改前為第37條）。2003年出台的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律的若干問題的解釋》（法釋【2003】7號）第18條、第19條明確了因出賣人原因，造成買受人無法取得房屋權屬證書的房屋買賣合同時，出賣人應當承擔違約責任，顯然根據司法解釋精神，此時的買賣合同應屬於有效合同；誠然，上述司法解釋的適用領域在於房地產開發企業作為出賣人、標的物為尚未建成的或者已竣工的新建商品房的買賣合同，但該解釋體現出的司法解釋精神，對於普通房屋買賣合同應當可以類推適用。上述論證與《物權法》第15條的規定也是辯證統一的。因此，從上述司法解釋的精神中，可以推出《房地產管理法》第38條第6款應為管理性強制性規範：首先，該條並未明確規定轉讓未取得不動產登記權屬證書的房產的買賣合同無效。其次，該條的立法目的是為了避免權屬不清的不動產進入房地產交易市場，削弱國家對房地產市場的監管；違反這一規定，損害的是買受人的民事權益，並不直接損害國家和社會公共利益，在無其他導致合同無效事由存在的前提下，合同應當確認有效。”

李亦柯接著說：“同樣，違法建築買賣合同之負擔（債權）行為並未損害國家利益或社會公共利益。2009年7月7日印發的《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第16條指出：人民法院在適用強制性規定判斷合同效力時，應當綜合考量法律法規的意旨，衡量相互衝突的權益。從利益衡量的角度看，標的物違法或未進行物權登記的負擔（債權）行為，只會損害相對人的利益，並不損害他人利益和社會公共利益，不能適用《合同法》第52條第4項規定否認合同的效力。”