儘管天京已經試行過土地拍賣會，但推出的數量不多，之前佔據95%份額主流的依舊是協議出讓模式。江南地產從拍賣會中拿到了幾塊地，但天京本地房企對此興緻不高，沒有入場搏殺。外地有實力的其他開發商也無暇北上，忙着在當地擴張消化。當時的土地拍賣，並未引起太多的注意力，便宜了江南地產低價拿地。近兩年，隨着和天京市政府關係的加固，江南地產反而通過協議出讓拿下了不少地塊，在天京囤積的住宅用地儲備量已經超過150萬平方米。

從某個角度出發，江南地產也算是舊體制一定程度的獲益者，但為了未來更大的發展前景，秦然支持打破這箇舊牢籠換回一方新天地。

這一切都隨着“101大限”到來，發生了翻天覆地的變化，全國統一建立了剛性土地出讓市場，所有經營性土地都將實行招拍掛模式。

中國政治看天京，經濟看滬東，土地招拍掛制度作為新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是試金石。

在這樣背景下，首都天京市2003年首次大宗國有土地使用權拍賣會，被媒體冠以了“世紀第一拍”的名號。

2003年1月20日上午9：30，位於天京國際飯店二層的拍賣廳早人滿為患，國內外將近200名記者已佔據了最有利的地形位置，以國土資源部部長、天京市市長為代表土地主管官員近20人坐在一旁觀戰，包括了江南地產、萬建地產、寶利地產在內的大大小小18家開發商繳納了2000萬保證金參與競拍。當初前來參加土地出讓答疑會的房地產企業數目超過50家，最終還是有18家企業落實意願繳納保證金參會。

此次拍賣會只有一塊土地出讓，位於天京市郊大興衛星城的土地項目，在老天京人心中是位於郊區的郊區地塊，已經遠在五環之外。該地塊佔地56.63萬平方米，規劃建築面積是58.32萬平方米，周圍房價均價在4000元左右。

2000年底江南地產剛進入天京時五環內一手房市場均價約在3600元，現在2003年1月份已經漲到了4900元左右。

天京市拿這塊位於偏遠市郊的土地出來，一是目標不顯眼，位於五環之外。二是體量大小均衡，均價不高，拿來試水市場比較合適。

“以前主要是天京的開發商開發天京的地，我們外地的開發商想進來，往往好幾個月都找不到可以拍板的人，無形中彷彿有一道門檻橫亘在眼前，看得到就是進不去。現在通過拍賣這種方式，給我們這些外地開發商有了進入天京市場的機會，也有了公平的平台來和同行們一較高下。”

一位參與競拍的外地開發商代表在接受記者採訪時說出了上述話語，這代表了所有在場的外地開發商心聲。

9：48，拍賣師打開密封袋，獲知了這次拍賣政府定下的底價5.36億，並宣布此次拍賣為增量式競拍，每次加碼至少100萬元。

一聲錘響，拍賣正式開始，來自天京本地的弘天地產首先舉牌，隨後各家競拍商輪流舉牌，金額以幾百萬的級別一路上升，尤其寶利地產最為活躍。

江南地產出席的代表是李德盛，他正悠閑地看着同行們在舉手報價，現在只是開胃菜時間，真正的大鱷都懶得出手。

10：03，萬建集團報了8.6億的高價，拍賣現場頓時安靜了許多。

“現在樓面地價來到了1475元，加上1800元的建安成本，就是3275元。如果一平方賣4000塊錢，那麼開發商將會有20%的利潤。”

看到現場情況冷卻，拍賣師把目前的競價數額做了預測說明。

8.7億。

寶利地產開始繼續參戰，此外還有地頭蛇弘天地產也加入戰團。

在他們3家的激烈爭奪中，幾千萬的加碼一路飆升，競拍價很快突破了11億元大關。

此時樓板價已經來到3686元，以目前4000元售價看，開發商利潤空間僅有8%不到，已經處於微利姿態。

這時，大家加碼幅度也從千萬級降到百萬級，以200萬為單位喊價。

12億的時候，萬建地產選擇了退出，這已經是他們能承受的最大值。現場只剩下寶利地產和弘天地產兩家在爭奪，現場的記者也都跑到他們桌前，閃光燈一刻都沒有停息。

12.8億！

時間來到10：18，樓板價終於達到了目前4000元的售價，寶利地產這一次出價終於震懾住對手，弘天地產看樣子放棄了繼續跟進。

“12.8億第一次，12.8億第二次……”

拍賣師已經在倒數，這時現場的記者們都以為寶利地產笑到了最後。

12.88億！

李德盛代表江南地產開始喊價，這頭一直在旁邊沉睡的猛虎露出了兇猛的尖牙。

“哇——”

半路殺出來的程咬金讓在場的記者猶如捕抓到新獵物般再次興奮起來，他們紛紛把鏡頭對準了李德盛一頓狂閃。

從去年第四季度開始，江南集團就沉默了許多，鮮有動靜，大家以為它旗下的江南地產此次受邀而來說不定是天京市政府故意叫來撐場面，沒想到居然加入了最後的爭奪戰。

12.89億。

寶利地產代表在咬牙堅持，他們已經用最小的單位在加碼了。

13億。

李德盛繼續加碼報價。

又是江南地產，寶利地產已經覺得對方是舊仇未清又添新恨，他們最終沒有再舉牌，眼睜睜看着倒數結束落錘聲響起，一大群記者圍住了李德盛要求採訪。

“我們公司一向主張用發展的眼光看問題，天京市是我們的戰略重鎮，所以加大在天京的土地儲備，對我們來說有着非常重要的意義。”

拿出預先準備好的說辭，李德盛應付記者們的提問。

“對於萬建來說，我們準備了100多天時間，把產品進行多種性定位，進行了精細的成本核算，12億是我們承受的極限，這個金額稍微不慎就是賠錢的結果。所以，對13億的結果，我們只能說祝他們好運。”

萬建地產的代表在接受記者採訪時，有些無奈地說出了這番話，他們真的無法明白為何江南地產能以如此高價拿下地塊。

“12億是業內人士認為的合理區間最高價，有人說江南地產虧了1個億，而我卻不這樣認為。我覺得我們是掙了2個億，因為原本我們為這塊地準備的金額是15億元。”

真真假假，李德盛在最後甩開記者前，回答了最為關注的提問。

此次拍賣，天京市的政府官員最高興，原本定5.36億的底價，預計最高拍到11億，沒想到卻達到了13億。這些錢，將來可是全部進入市政府財政的口袋運作。